不動産投資における建物調査・建物検査の必要性

 代表取締役の荒井です。不動産投資と建物調査について少しお話したいと思います。

 世の中で多くの投資があるなか、不動産投資をされる方も増えているようです。書店に行けば、多くの不動産投資の関連本が並んでいます。

 不動産投資と聞くと一部の資産家だけが行うものだというイメージをお持ちの方が多いですが、これらの書籍には、サラリーマンでも不動産投資ができることを強調するものもよく見かけます。

 不動産投資といってもいろいろなものがあります。

 たとえば、中古アパートへの投資やワンルームマンションへの投資、所有する土地へのアパートやマンションの建設、不動産投資信託などです。

 また、不動産投資の目的も資産運用・資産活用、不動産事業目的、節税など様々です。

 ただ、全ての投資について言えることですが、不動産投資にもリスクがあります。これらのリスクをしっかりと把握して、投資判断することが必須条件でしょう。

 不動産投資のリスクとして考えられるものの一例としては、

・資産の流通性の低下
・資産価値の低下
・賃借人が決まらない場合の空家リスク
(ローンを利用した場合には収入より支出が多くなることも)
・比較的、金額が大きい

といったことが挙げられます。

 もちろん、投資手法・対象物件などによって、それぞれのリスクの大きさも異なります。これらのリスクで最大のものは、資産の流通性の低下かもしれません。

  特に、サラリーマンの投資の場合、保有資産の多くを不動産で持ってしまうことは「もしもの時」に柔軟で素早い対応がとれずに人生に大きなダメージを負ってしまうこともあるでしょう。

 さて、もう1つ真剣に考えて欲しいリスクがあります。それが、建物の劣化・修繕に関するリスクです。

 不動産投資のシュミレーションを行う際には、建物の維持・管理・メンテナンスのコストをどの程度として計算するかが非常に大事です。このコスト次第では、本当の運用利回りが大きく変わってきます。さらに、賃借人からのクレームが多くなれば、管理にかかる労力やコストも大きくなり、不動産投資が失敗に終わるきっかけになるかもしれません。

 だからこそ、投資用不動産(収益物件)を購入(または建設)するときに、建物の劣化状態・施工状態などを出来る限り把握し、必要なコストをかけて長く、適切に維持していくことを真剣に考えてください。

 それが、あなたの不動産投資の成否のカギを握っていると言っても過言ではないでしょう。

 ところで、あなたが投資用不動産(収益物件)を購入(または建設)したとして、既に不動産のオーナーであると仮定してください。その場合、あなたの本音として、保有する投資用不動産(収益物件)に積極的にコストをかけたいと思いますか?

 多くの不動産のオーナーは、できるだけコストを抑えたいと考えています。コストを抑えることで利回りもよくなると考えてしまうからです。どうしても、目先の収支だけで判断をしがちなのです。

 つまり、中古の投資用不動産(収益物件)をあなたが購入するときには、売主があまりコストをかけずにその建物を維持してきたことが充分に考えられます。その場合、あなたが購入した直後に想定外の問題が生じて、改修工事などに多大な支出が発生する可能性があります。問題を抱えたまま解決せずに放置している可能性があるわけです。

 建物の躯体や設備が老朽化して、「補修するぐらいなら売却してしまおう」と考える不動産のオーナーがいても何ら不思議ではありません。もちろん、問題が表面化していない為に、気づいていない善意の不動産のオーナーもかなり多いでしょう。

 投資用不動産(収益物件)を購入(または建設)するときの建物のリスクは大きなものです。その対策として、購入前や建設時に第3者の専門家による建物調査・建物検査を検討してみてください。

 既に完成している建物の全てのリスクを排除することは困難ですが、私たち専門家が出来る限りの建物調査・建物検査を実施することで、少しでもあなたの不動産投資のリスクを抑えられれば幸いです。

 大きなビルなどを購入するときのような「本格的なデューデリジェンスを行うほどの多大なコストをかけられないけど、専門家には見てもらいたい」そんなニーズにしっかり応えていきたいと考えております。